城市酒店業發展趨勢展望：產品升級驅動房價增長，存量資產更新和郊區市場將是未來投資的主流

　　1.品牌發展方面：一線城市的品牌化程度在各線級城市居于前列，但仍有較大發展潛力和空間，在原有品牌升級和新品牌布局的浪潮下，單體酒店依靠特色發展、品牌化酒店依靠連鎖化提升盈利能力都在強化其生存之道。

　　第一，整體品牌化程度，北京、上海、廣州和深圳品牌化程度分別為25.68%、25.70%、11.31%和13.16%，一線城市品牌化程度均值為18.96%，2020-2021年疫情影響下，風險能力較弱的單體酒店市場出清，品牌化程度提升，仍遠低于歐美60%的連鎖水平。

　　第二，中高端品牌化程度。邁點研究院數據顯示，從中高端酒店品牌程度上來看，52個城市酒店品牌化水平均值為44.75%，北京、上海、廣州和深圳分別為49.18%、68.88%52.85%和52.75%，除北京外，其他三個城市較高程度高于平均水平。

　　第三，新品牌布局。在新型消費者需求的變化和酒店品牌快速升級迭代的過程中，必然會促使新品牌的出現，由于一線市場屬于高價值市場，平均每間客房的價值產出和管理費貢獻十分可觀，因此，品牌依然高度重視在這些市場的持續布局，一線城市成為新品牌首發的絕佳市場。第四，伴隨著住宿需求的多元化，特色的單體酒店依靠小體量的經營成本、產品的特色差異化仍然也有一定的生存空間，品牌和單體各有優勢，最終均是通過整體運營，提高盈利。

　　2.市場運營方面：一線城市作為酒店業發展最為成熟的市場，通過產品驅動房價增長是下一階段的關鍵，從一線城市的酒店運營發展來看，通過高奢升級、產品換代和內容賦能，以更好迎合市場客群變化。

　　第一，一線城市傳統酒店價格競爭激烈，未來更多需要考慮市場細分，如低端提升、高端下沉、中端特色的內容型/設計型酒店;

　　第二，經歷了疫情巨變，客群的消費行為隨之發生巨大變化，新型細分人群如閨蜜、游戲一族、情侶不可忽略，因此一線城市存量酒店需聚焦新型細分人群，打造潮流生活聚集地，并持續開發酒店大堂，健身房、洗衣房、廚房等共享生活空間;

　　第三，深度挖掘本地需求潛力，社區餐飲等新模式，研究暢銷菜品，根據時令變化，常變常新，優化產品供應，預制菜、自熱食品等形式，向更高級的文化價值進階，融入文化體驗，做“睦鄰友好”型的本地酒店;第四，化危為機，深入研究市場需求變化，研發新產品、新業態、新模式，豐富營銷方法和策略，形成更具市場競爭力的酒店產品和服務，推動后疫情時代的轉型升級、創新發展。

　　3.投資引領方面：在一線城市新定位下，城區內投資機遇將更多體現在存量資產產品和品牌升級層面上，郊區范圍度假產品的集群效應會愈發突出，新的酒店業態將立足于新型消費需求的生活方式集合，但同時也呈現出投資類型更趨于多元化的特點。

　　第一，奢華酒店。數據顯示，2020年奢華酒店的簽約數量同比增速達到了167%。受疫情環境多變的影響，奢華酒店資產因其的長線價值更能為投資者提供更為長期穩定的保障。在產業遷移持續推進、消費升級意識提升趨勢下，為奢華酒店發展提供了更為廣闊的發展圈層。

　　第二，城市度假。后疫情時代，旅游度假有了更明星的增長，攜程的旅游度假環比增長了151%。相比起特定的旅游目的地，各方面功能設施都更便捷的城市，成為出行首選。美團大數據顯示，消費者開始習慣在離家方圓300—500公里的范圍內度假，出現了“泡酒店”的現象。

　　第三，會展商務。伴隨疫情精準防控，我們相信在一線城市第三產業不斷發展的經濟背景所帶來的推動以及大型展會輻射作用的影響，將會繼續帶動MICE(會議會獎)客源增長幅度相對比較明顯，進而帶動房晚需求量的增長，提升市場住宿率水平。

　　第四，優質資產。酒店業主的投資行為更趨于理性，通過專業酒店資產管理團隊使酒店價值最大化，以實現資產持有或退出策略，一線城市包括酒店更新在內的城市更新項目，已經成為存量經濟的優質資產，投資者將繼續關注改造或增值型的酒店投資項目。